深圳商报·读创客户端记者钟国斌
作为连接产业空间与资本市场、服务先进制造和科技创新的载体，产业园区已成为沪市公募REITs中具有重要代表性的行业板块。截至7月22日，上交所已上市产业园区REITs达15只，募集资金规模超280亿元，底层资产广泛分布于国家级新区、经开区、高新区和自由贸易试验区等重点区域。市场机构分析表示，当前产业园区REITs年化现金流分派率大多处于5%至7%区间，在产权类REITs中处于较高水平；部分项目按估值计算的每平方米单价也已低于周边同类物业的大宗交易价格。伴随新质生产力企业加速入驻、产业集聚持续强化，产业园区REITs配置的“黄金坑”已逐步显现。
集聚新质生产力，产业升级孕育增长动能
沪市产业园区REITs底层资产紧扣国家战略性新兴产业方向，正在形成集成电路、人工智能、生物医药、新能源、数字经济等多赛道并行的产业集聚格局，为新质生产力发展提供重要物理载体。
在集成电路与高端制造领域，张江REIT已成为区域的一张闪亮名片。其底层资产位于上海集成电路设计产业园内，租户集聚集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业，其中集成电路行业占租赁业态比例接近四成。临港REIT扩募购入的康桥项目除聚集EDA软件、芯片设计、半导体检测等各环节企业外，还在具身智能领域形成了以“头部链主”租户引领、产业链上下游协同发展的集群态势。
总部经济与科创孵化同样涌现出代表性项目。首农REIT作为首单总部型科创产业园REIT，成功引入快手科技和小米集团总部部门入驻，带动产业链上下游企业聚集。招商科创则是首单国家级孵化器REIT，其底层资产紧邻复旦大学，辐射多所高校，为科创企业从实验室到产业化提供了关键衔接。
其他产业园区REITs也在各自赛道持续深耕发力。津开产园依托天河超算、人工智能创新中心，吸引国央企及行业龙头聚集，形成“一楼一特色”的数字经济集群；重庆两江有效落地“满天星”软件产业行动计划，精准锚定物联网、大数据、数字服务赛道；亦庄REIT作为区域内稀缺的单层高标准工业厂房，定向服务高端汽车与新能源智能汽车产业；沈软REIT则聚焦新一代信息技术，成为“数字沈阳”核心载体与“北方算谷”核心示范区。这些因地制宜的重点产业布局，既为区域经济发展提供有力支撑，也为REITs未来的业绩增长打下坚实基础。
区位优势明显，估值单价折射配置价值
记者了解到，沪市产业园区REITs普遍位于高能级城市的核心产业板块，区位禀赋突出，交通便利、配套完善。当前部分项目按估值折算的每平方米单价已明显低于周边同类物业的大宗交易价格，配置价值凸显。
以首农REIT为例，根据2025年评估报告，其位于海淀区西二旗的底层资产折合单价约为1.41万元/平方米；而公开信息显示，近期周边某可比办公物业的收购单价达1.59万元/平方米，价差显著。中关村REIT评估单价在1.25至1.63万元/平方米之间，在区域内也已形成投资洼地。
区位优势是支撑估值价值的底层逻辑。如中关村REIT底层资产位于海淀区中关村软件园腹地，紧邻清华、北大、北体大等名校和中科院各科研院所，周边分布众多知名IT企业总部和全球研发中心；建邺REIT所在的建邺高新区，亦是南京市产业招商与创新发展的核心载体，聚焦数字经济、金融科技等前沿赛道；东吴苏园底层资产所在的苏州工业园区则自2016年至2024年连续九年蝉联国家级经开区综合考评排名第一。
行业专家表示，产业园区REITs当前的配置价值一部分源于区位优势与市场定价之间的错配。随着产业集聚深化和未来成长潜力兑现，具备坚实产业基础和稀缺区位资源的园区将有更明确的价格修复空间。
业绩稳健向好，出租率回暖体现主动运营韧性
客观而言，短期内产业园区市场确实面临一定压力，而沪市产业园区REITs作为行业中优质资产的代表，展现出穿越周期的稳健运营表现。2025年全年，沪市多数产业园区REITs的可供分配金额完成率超过100%；进入2026年，部分项目出租率呈现回升态势，主动运营管理的成效正在持续释放。
工业厂房类项目得益于高端制造的强劲需求，成为板块内稳健运营的“压舱石”。东久REIT 2026年二季度期末出租率达96.9%，同期中金联东出租率也达到96.0%，两者已完成或正在推进扩募工作，通过注入优质新资产进一步提升REITs运营表现和收益回报。
北京研办园区的表现也让人眼前一亮。首农REIT 2026年二季度末出租率保持在96.9%，同处海淀区的金隅智造工场出租率同比提升7.3%至92.1%；中关村REIT更是实现出租率连续超过一年回暖，截至2026年二季度末已同比提升7.6%至80.2%。
还有更多项目得益于基金管理人、运管机构“多管齐下”的主动措施，业绩呈现触底反弹趋势。如湖北科投的互联网+项目出租率自2026年一季度末的54.5%大幅回升至二季度末的79.8%，整体出租率修复至80.5%，某大型金融企业更于2026年7月扩租3557平方米，巩固了经营稳定性。
资深市场人士指出，在产业园区行业整体进入存量竞争的背景下，能够维持高出租率并实现业绩回暖的项目，体现了主动运营管理和产业集聚的协同效应，有望在行业分化中率先重回增长周期。
总体来看，产业园区REITs作为新质生产力发展的重要物理载体，正基于优越的区位属性和深度的产业集聚，孕育未来成长空间。随着底层资产经营业绩的逐步复苏与主动管理成效的持续释放，其配置价值愈发凸显，有望为投资者创造稳健、可持续的长期回报。
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